El propietario de un inmueble comercial y una aseguradora pueden estar de acuerdo en que ocurrió un siniestro, pero aun así discrepar sobre el valor de la pérdida. Se invoca la cláusula de peritaje de la póliza, cada parte designa a un perito valuador y ambos revisan los daños. Semanas después, sus valuaciones pueden seguir siendo muy distintas. En ese momento, la decisión suele pasar a un tercer participante neutral: el perito tercero.
Para las empresas que enfrentan pérdidas importantes, esta etapa puede definir el monto final de la reclamación. El perito tercero desempeña una función específica, pero relevante, y los propietarios que comprenden cómo funciona el proceso están mejor preparados para presentar pruebas claras y evitar sorpresas. La orientación de profesionales con experiencia también puede ayudar a mantener el proceso enfocado en valores debidamente sustentados, en lugar de estimaciones generales.
En este artículo se explica qué hace un perito tercero, cómo suele desarrollarse esta etapa, qué factores influyen en el resultado, qué documentación es importante y cómo se integra este paso en una controversia relacionada con una reclamación de seguro de propiedad comercial.
Qué hace un perito tercero
Muchas pólizas de seguro de propiedad comercial incluyen una cláusula de peritaje, que constituye un mecanismo para resolver desacuerdos entre el asegurado y la aseguradora respecto del monto de la pérdida. En un proceso típico de peritaje en seguros, cada parte selecciona a su propio perito valuador. Posteriormente, ambos peritos eligen a un perito tercero neutral o, según lo establecido en la póliza, solicitan que un tribunal u otra autoridad designada lo nombre si no logran ponerse de acuerdo.
Por lo general, el perito tercero interviene únicamente en los conceptos sobre los que discrepan los dos peritos valuadores. En lugar de volver a analizar toda la reclamación, revisa las posturas contrapuestas, examina las pruebas de respaldo y determina los valores controvertidos. En muchas pólizas, una decisión por escrito firmada por dos de los tres participantes establece el monto de la pérdida.
Por ejemplo, considere un almacén de distribución dañado por una tormenta severa. Los dos peritos pueden coincidir en los costos de reemplazo del techo, pero diferir considerablemente respecto de las reparaciones interiores y el inventario dañado. El perito tercero se concentraría en esas categorías controvertidas y mantendría sin cambios los conceptos sobre los que ya existe acuerdo.
Es importante señalar que, por lo general, el perito tercero determina el monto de la pérdida, pero no decide si esta se encuentra cubierta. Las cuestiones de cobertura suelen quedar fuera del peritaje y quizá deban resolverse por otras vías.
Cómo suele funcionar el proceso del perito tercero
Cada peritaje se rige por los términos de la póliza correspondiente, pero la etapa del perito tercero generalmente se desarrolla mediante varios pasos.
Selección del perito tercero
Los dos peritos valuadores intentan acordar la designación de un perito tercero calificado e imparcial, que suele contar con experiencia en construcción, ingeniería, valuación o reclamaciones de seguros. Si no llegan a un acuerdo dentro del plazo establecido por la póliza, esta puede permitir que un tribunal u otra autoridad realice el nombramiento.
Presentación de las diferencias
Cada perito valuador presenta los conceptos en controversia, junto con el razonamiento y las pruebas que respaldan sus valores. Esto puede incluir estimaciones de reparación, datos de costos, fotografías e informes técnicos. Las presentaciones claras y desglosadas facilitan que el perito tercero compare ambas posturas concepto por concepto.
Revisión e inspección
El perito tercero puede inspeccionar el inmueble, formular preguntas, solicitar documentación adicional o reunirse con ambos peritos valuadores. El objetivo es comprender por qué difieren los valores y determinar qué postura cuenta con mayor respaldo probatorio.
Decisión y dictamen de valuación
Una vez concluida la revisión, el perito tercero determina los valores controvertidos. El resultado se documenta en un dictamen de valuación, que normalmente desglosa el monto de la pérdida por categoría. Según la póliza, el dictamen se utiliza posteriormente para calcular el pago de la reclamación, sujeto a deducibles, límites y demás términos de la póliza.
Factores que influyen en la decisión del perito tercero
Diversos factores pueden influir en la manera en que un perito tercero resuelve los valores controvertidos:
- Calidad de las pruebas: Las estimaciones detalladas, las fotografías y los informes técnicos generalmente tienen mayor peso que las afirmaciones generales o las cifras redondeadas.
- Alcance de los daños: Muchos desacuerdos comienzan por el alcance y no por el precio. Aspectos como los daños ocultos descubiertos después de una demolición pueden modificar considerablemente el alcance de las reparaciones.
- Métodos de determinación de precios: Las tarifas locales de mano de obra, los costos de los materiales y el momento en que se realizan las reparaciones pueden generar diferencias importantes entre las estimaciones.
- Base de valuación: El hecho de que la póliza pague el costo de reposición o el valor real en efectivo afecta la forma en que se aplica la depreciación.
- Pérdidas financieras: Cuando forman parte del peritaje, las pérdidas por interrupción de actividades pueden requerir un análisis independiente de los ingresos, los gastos y el periodo de recuperación.
Debido a que el perito tercero analiza posturas contrapuestas, resulta más sencillo sustentar los valores que están mejor documentados y explicados. Por ello, la preparación previa a esta etapa es tan importante como el propio peritaje.
Documentación que respalda su postura
Una documentación sólida ayuda al perito tercero a comprender la pérdida y el razonamiento que sustenta cada valor. Los documentos pertinentes pueden incluir:
- Fotografías y videos tomados poco después del siniestro y durante las reparaciones
- Estimaciones detalladas de reparación que indiquen cantidades, costos unitarios y tarifas de mano de obra
- Informes de ingeniería o técnicos sobre la causa y el alcance de los daños
- Facturas y recibos correspondientes a trabajos de emergencia y reparaciones concluidas
- Registros de inventario y equipo cuando los bienes contenidos formen parte de la reclamación
- Registros financieros que respalden la pérdida de ingresos o los gastos extraordinarios
No todos los documentos son aplicables a todas las reclamaciones. Lo importante es que cada concepto controvertido esté respaldado por pruebas que el perito tercero pueda revisar y verificar.
Cómo se integra la etapa del perito tercero en una controversia por una reclamación de seguro de propiedad comercial
Por lo general, se recurre al peritaje después de que las negociaciones de la reclamación no han permitido resolver un desacuerdo sobre el valor. Puede ser más rápido y menos costoso que un litigio, aunque los plazos y los gastos varían de una reclamación a otra. En muchas pólizas, cada parte cubre los honorarios de su propio perito valuador y los honorarios del perito tercero se dividen entre ambas partes.
Un dictamen de valuación generalmente determina el monto de la pérdida, pero no necesariamente resuelve todos los asuntos. Las controversias sobre cobertura, exclusiones o condiciones de la póliza pueden continuar por separado. En algunos casos, estos desacuerdos avanzan hacia la mediación o el litigio, donde el testimonio de un perito experto puede ayudar a explicar los hallazgos técnicos o financieros.
Los propietarios deben revisar cuidadosamente la cláusula de peritaje antes de invocarla. El procedimiento, los plazos y el carácter vinculante dependen de la redacción específica de la póliza y de la legislación aplicable.
Controversias de peritaje y valuación en México
Muchas pólizas de seguro de propiedad comercial en México incluyen una cláusula de valuación, comúnmente denominada peritaje, que permite a cada parte designar a un perito valuador y contempla la participación de un perito tercero cuando los dos primeros no logran ponerse de acuerdo. Los términos varían entre aseguradoras y pólizas, por lo que el procedimiento exacto depende del contrato.
Los desacuerdos sobre el valor son frecuentes después de eventos de gran magnitud. Un hotel en Cancún que se recupera de los daños causados por un huracán, un edificio de oficinas en la Ciudad de México afectado por un terremoto o una planta manufacturera en Monterrey dañada por un incendio pueden enfrentar diferencias en el alcance de las reparaciones, los precios o las cifras correspondientes a la interrupción de actividades. Dependiendo de las circunstancias, los asegurados también pueden contar con otras vías para resolver controversias, como la CONDUSEF.
Cómo puede ayudar Continentales
Continentales apoya a los propietarios de inmuebles comerciales en calidad de consultor durante todo el proceso de peritaje del seguro. Su trabajo se enfoca en comprender la pérdida, organizar las pruebas y presentar valores debidamente sustentados, mientras que las reparaciones permanecen a cargo de los contratistas elegidos por el propietario.
Dependiendo de la reclamación, Continentales puede brindar apoyo mediante:
- Orientación de un consultor especializado en daños a la propiedad con experiencia en el alcance de los daños, las estimaciones de reparación y la documentación de la reclamación
- Servicios de tasación y peritaje para controversias de valuación que avanzan a la etapa de peritaje
- Contabilidad forense para analizar las pérdidas por interrupción de actividades y otras pérdidas financieras
- Servicios de peritaje experto cuando una controversia trasciende la etapa de valuación
Trabajar con un consultor especializado en daños a la propiedad antes y durante el peritaje puede ayudar a garantizar que cada concepto controvertido esté claramente documentado. Esta preparación ofrece al perito tercero una base más clara para revisar los valores en cuestión.
Preguntas frecuentes
¿Quién selecciona al perito tercero en un peritaje de seguros?
Por lo general, los dos peritos valuadores seleccionan al perito tercero. Si no logran ponerse de acuerdo, muchas pólizas permiten que un tribunal u otra autoridad designada realice el nombramiento.
¿Puede un perito tercero decidir si una pérdida está cubierta?
La función del perito tercero generalmente se limita a determinar el monto de la pérdida. Las cuestiones de cobertura suelen resolverse fuera del peritaje, de acuerdo con la redacción de la póliza y la legislación aplicable.
¿La decisión del perito tercero es vinculante?
En muchas pólizas, una decisión firmada por dos de los tres participantes es vinculante respecto del monto de la pérdida. Su efecto exacto depende de los términos de la póliza y de la jurisdicción aplicable.
¿Quién paga los honorarios del perito tercero?
Conforme a muchas cláusulas de peritaje, cada parte paga a su propio perito valuador y los honorarios del perito tercero se dividen en partes iguales. La distribución específica de los costos depende de la póliza.
Resuelva las diferencias de valuación con pruebas claras
Una diferencia entre los valores determinados por los peritos puede retrasar la recuperación y dejar sin resolver decisiones importantes. Comprender la función del perito tercero y preparar pruebas debidamente sustentadas para cada concepto controvertido puede ayudar a los propietarios a avanzar hacia una resolución justa del monto de la pérdida. Si su empresa enfrenta una controversia de valuación en una reclamación de seguro de propiedad comercial, Continentales puede ayudarle a organizar la documentación y el análisis pertinentes. Comuníquese con Continentales para hablar sobre su reclamación.